Η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία την τελευταία τριετία, με σαφή ένδειξη ότι όσο πιο μικρά είναι τα ακίνητα, τόσο πιο αποδοτικές γίνονται οι επενδύσεις. Ξεκινώντας από χαμηλότερη βάση σε σύγκριση με την Αθήνα, οι τιμές για τα διαμερίσματα 20–50 τ.μ. εμφανίζουν την πιο έντονη αύξηση, αγγίζοντας πλέον τη μέση τιμή των 2.608 €/τ.μ., δηλαδή +25,4% από το 2023, όταν η αντίστοιχη τιμή ήταν στα 2.079 €/τ.μ. Στην πράξη, ένα διαμέρισμα 20 τ.μ. κοστίζει σήμερα 52.160 €, ενώ ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. φτάνει τα 130.400 €.

Η ζήτηση για μικρά ακίνητα εξηγείται από το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, με στόχο τόσο τη βραχυχρόνια μίσθωση όσο και τη φοιτητική στέγη, αλλά και τη μεγαλύτερη ευκολία στη μεταπώληση. Παρά τη δυναμική των μικρών διαμερισμάτων, η μεγαλύτερη προσφορά στην αγορά εξακολουθεί να αφορά στις μεγαλύτερες κατοικίες. Τα ακίνητα 111–300 τ.μ. αντιστοιχούν στο 31,9% της συνολικής προσφοράς το 2025, ενώ τη μεγαλύτερη αύξηση εμφανίζει η κατηγορία 51–80 τ.μ., με άνοδο 29,2%, γεγονός που δείχνει προσαρμογή της αγοράς στις ανάγκες της ζήτησης και ενίσχυση της κατασκευής μεσαίων επιφανειών.

Ένα ιδιαίτερα ενδιαφέρον στοιχείο αφορά την παλαιότητα των κατοικιών. Εκτός από τα νεόδμητα της τελευταίας πενταετίας, η δεύτερη πιο ακριβή κατηγορία μετά τα νέα ακίνητα είναι τα σπίτια της δεκαετίας του ’60. Η μέση τιμή τους σήμερα φτάνει τα 2.264 €/τ.μ., καταγράφοντας άνοδο άνω του 23% από το 2023. Τα νεόδμητα ακίνητα μετά το 2020 αυξήθηκαν +11,9%, φτάνοντας τα 3.022 €/τ.μ., ενώ τα σπίτια της προηγούμενης δεκαετίας (2010–2019) παραμένουν στα επίπεδα των 2.000 €/τ.μ. και αυτά της περιόδου 2000–2009 στα 1.800 €/τ.μ.

Η προσφορά των νεόδμητων κατοικιών αυξήθηκε σημαντικά μεταξύ 2023 και 2025 (+48,8%), με τις διαθέσιμες αγγελίες να ανεβαίνουν από 2.477 σε 3.685, υπερβαίνοντας την αύξηση όλων των άλλων κατηγοριών έτους κατασκευής. Ταυτόχρονα, η κατανομή των ενεργειακών κατηγοριών δείχνει μεταβολή: η υψηλή ενεργειακή απόδοση (Α+, Α, Β+, Β) υποχώρησε κατά 9,4 ποσοστιαίες μονάδες, ενώ η μεσαία ενεργειακή κατηγορία (Γ–Ε) κυριαρχεί πλέον με ποσοστό 53,4%. Παρά την αύξηση των νεόδμητων, η αγορά χαρακτηρίζεται κυρίως από ακίνητα με μέση ενεργειακή απόδοση.

Συνολικά, η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη παρουσιάζει δυναμική για μικρά διαμερίσματα, σημαντική άνοδο τιμών για ακίνητα της δεκαετίας του ’60, αύξηση της προσφοράς νεόδμητων και προσαρμογή στις ανάγκες της ζήτησης, με έμφαση σε μεσαίες ενεργειακές κατηγορίες. Οι επενδυτές και οι αγοραστές που αναζητούν αποδοτικότητα φαίνεται να στρέφονται κυρίως στις μικρές επιφάνειες, ενώ η μεγαλύτερη διαθεσιμότητα και η σταθερότητα των νεόδμητων κατοικιών διατηρούν το ενδιαφέρον για τη μακροπρόθεσμη αγορά.