Τα προβλήματα μεταβίβασης για όσους έχουν χρέη
Τι δηλαδή συμβαίνει στην περίπτωση εκείνη που ο πωλητής έχει χρέη στην εφορία ή πολύ χειρότερα στον ΕΦΚΑ. Δυστυχώς εδώ ο νόμος έχει λάβει μόνο μερικές πρόνοιες, αν και έχουν υπάρξει μεγάλες βελτιώσεις από το πρόσφατο παρελθόν.
Πλέον, όταν κάποιος χρωστάει στην εφορία ή στον ΕΦΚΑ, ακόμη και εάν με την πώληση του ακινήτου δεν εξοφλεί το όλον χρέος του, το θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει την πώληση που δεν επιτρεπόταν νωρίτερα. Δηλαδή πριν την αλλαγή του νόμου το Δημόσιο έλεγε ξεκάθαρα στο έχοντα χρέη πως δεν δέχεται ούτε τη μερική εξόφλησή τους.
Βεβαίως με την αλλαγή το χρέος παρακρατείται μέσω του συμβολαιογράφου από το προϊόν της πώλησης και αποδίδεται στους φορείς του Δημοσίου, ενώ η πώληση πρέπει να γίνει στην αντικειμενική αξία του ακινήτου τουλάχιστον. Ο πωλητής που χρωστάει θα λάβει το προϊόν της πώλησης μείον το χρέος του, το οποίο συμμέτρως θα έχει εξοφληθεί προς τους φορείς από τον συμβολαιογράφο. Αν το χρέος είναι υπέρτερο, το προϊόν της πώλησης θα διανεμηθεί και αυτό συμμέτρως προς τους φορείς που βεβαιώνουν το χρέος και ο πωλητής δεν θα λάβει χρήματα. Οι βεβαιώσεις εκδίδονται από τον συμβολαιογράφο, ο οποίος και αναλαμβάνει να εξοφλήσει τους φορείς συμμέτρως.
Τι γίνεται όμως στην περίπτωση που ο πωλητής χρωστάει σε ΕΦΚΑ και ΑΑΔΕ, αλλά ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο μέσω δανεισμού;
Eκεί τα πράγματα περιπλέκονται τόσο που πολλοί συμβολαιογράφοι αρνούνται να αναλάβουν το συμβόλαιο, κι αυτό γιατί σε ό,τι αφορά το χρέος στην ΑΑΔΕ υπάρχει σαφές θεσμικό πλαίσιο που προβλέπει τη διαχείριση του δανείου, αλλά σε ό,τι αφορά τον ΕΦΚΑ αντιθέτως, εφαρμόζονται κατ’ αναλογία οι διατάξεις της ΑΑΔΕ. Ετσι, αρκετοί συμβολαιογράφοι νιώθουν ακάλυπτοι στην περίπτωση που η τράπεζα καθυστερήσει να καταβάλει το τίμημα της πώλησης στο πλαίσιο εκταμίευσης του δανείου.
Εάν σκεφτεί κανείς πως η ταυτότητα οφειλής του ΕΦΚΑ διαρκεί μέσα στον μήνα που εκδίδεται και η τράπεζα για να εκταμιεύσει το δάνειο χρειάζεται τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, καθίσταται κατανοητό το αδιέξοδο.
Πάντως ο ΕΦΚΑ στην περίπτωση που το προϊόν του τιμήματος της αγοραπωλησίας δεν θα καταβληθεί εξ ολοκλήρου από ιδία συμμετοχή του αγοραστή, αλλά ένα μέρος του θα καλυφθεί με δανειοδότηση και το υπόλοιπο με ιδία συμμετοχή, δίνει σχετικές οδηγίες, επισημαίνοντας ωστόσο ότι αυτές δεν προκύπτουν από ειδικές διατάξεις της ασφαλιστικής νομοθεσίας ή σχετικές εγκυκλίους του e-ΕΦΚΑ, αλλά, ελλείψει αυτών, εφαρμόζονται κατ’ αντιστοιχία με τις συναφείς οδηγίες της υπ’ αρ. ΠΟΛ 1274/2013 περί χορήγησης Αποδεικτικού Φορολογικής Ενημερότητας για τη μεταβίβαση για λόγους χρηστής διοίκησης.
