Σε αγορά πολλαπλών ταχυτήτων εξελίσσεται η αγορά κατοικίας στη Θεσσαλονίκη, με τους ξένους επενδυτές να αποτελούν βασική δεξαμενή αγοραστών για προνομιακά ακίνητα. Την ίδια ώρα τα έργα συγκοινωνιακών υποδομών στα ανατολικά και δυτικά της Θεσσαλονίκης λειτουργούν καταλυτικά δημιουργώντας ένα νέο τοπίο στη ζήτηση και στις αξίες των κατοικιών.
ΓΡΑΦΕΙ Η ΛΙΝΑ ΤΣΙΡΕΚΑ
Σύμφωνα με market insight report για το α ´ εξάμηνο του 2026 της Danos, μέλους του διεθνούς δικτύου BNP Paribas Real Estate, σημαντικό κομμάτι της ζήτησης στις ακριβές περιοχές της Θεσσαλονίκης για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών προέρχεται από το εξωτερικό. Παρά την αύξηση του ορίου επένδυσης για την Golden Visa στις 800.000 ευρώ, η Θεσσαλονίκη παραμένει στρατηγική αγορά για τους ξένους επενδυτές. Σύμφωνα με την Danos, οι διεθνείς αγοραστές αντιπροσωπεύουν πάνω από το 30% της ζήτησης στις προνομιακές επιμέρους αγορές της πόλης, με το ενδιαφέρον να προέρχεται κυρίως από Ισραήλ, Γερμανία, Βαλκάνια και Μέση Ανατολή.
Σημαντική παράμετρος που ενισχύει τη θέση της Ελλάδας στον ευρωπαϊκό χάρτη των προγραμμάτων Golden Visa εκτιμάται πως αποτελούν οι αλλαγές που επήλθαν στην Ισπανία, η οποία έκλεισε το δικό της πρόγραμμα τον Απρίλιο του 2025, αλλά και στην Πορτογαλία, που κατήργησε τη δυνατότητα άμεσης απόκτησης άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου.
Αγορά πολλών ταχυτήτων
Η εικόνα που διαμορφώνεται για τη Θεσσαλονίκη δείχνει μια αγορά πολλών ταχυτήτων, με την ψαλίδα να έχει ανοίξει στις τιμές πωλήσεις από τα 800 ευρώ ανά τ.μ., σε κάποιες περιπτώσεις στις δυτικές συνοικίες και να σκαρφαλώνει ακόμη και πάνω από 7.000 ευρώ στα ακριβότερα ακίνητα του παραλιακού μετώπου.
Στο κέντρο και το παραλιακό μέτωπο, οι ζητούμενες τιμές κινούνται συνήθως μεταξύ 2.800 και 3.200 ευρώ/τ.μ., με τη νέα προσφορά να είναι σχεδόν μηδενική. Στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, όμως, τα επίπεδα είναι πολύ υψηλότερα. Στη Λεωφόρο Νίκης, τη Νέα Παραλία και γύρω από τον Λευκό Πύργο, οι τιμές για νεόδμητες ή πολυτελώς ανακαινισμένες κατοικίες ξεκινούν περίπου από 5.700 ευρώ/τ.μ. και μπορούν να ξεπεράσουν τις 7.000 ευρώ/τ.μ.
Στον αντίποδα, σε Σταυρούπολη και Εύοσμο, οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 800 και 1.400 ευρώ ανά τ.μ, αποδεικνύοντας πως η κτηματαγορά της Θεσσαλονίκης αποτελεί μια αγορά πολλών ταχυτήτων. Πάντως, σύμφωνα με την Danos, αυτό που κάνει τις συγκεκριμένες περιοχές ιδιαίτερα ενδιαφέρουσες επενδυτικά είναι οι αποδόσεις καθώς μπορούν να φθάσουν στο 6%-8%, ενώ υπάρχουν περιθώρια δημιουργίας υπεραξίας μέσω της αγοράς και αναβάθμισης παλαιότερων κατοικιών.
Ποιες γειτονιές κερδίζουν έδαφος
Αύξηση 8,1% σε έναν χρόνο κατέγραψαν οι ζητούμενες τιμές στην Καλαμαριά, που κινούνται μεταξύ 2.450 και 3.100 ευρώ/τ.μ. Η περιοχή συγκεντρώνει έντονο ενδιαφέρον τόσο από οικογένειες όσο και από επενδυτές, με την επέκταση του μετρό να δημιουργεί ήδη προσδοκίες για νέα άνοδο των αξιών.
Στην Πυλαία και τη Θέρμη, οι τιμές κινούνται από 2.000 έως 2.950 ευρώ/τ.μ., με την εγγύτητα στο αεροδρόμιο και το πανεπιστήμιο, αλλά και τις νέες εμπορικές αναπτύξεις, να τροφοδοτούν τη ζήτηση.
Το Πανόραμα παραμένει μία από τις ακριβότερες καθιερωμένες οικιστικές περιοχές, με τιμές από 2.500 έως και πάνω από 4.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στην Τούμπα το κόστος αγοράς είναι χαμηλότερο, μεταξύ 1.800 και 2.400 ευρώ/τ.μ.. Η Τούμπα, ωστόσο, ξεχωρίζει για την έντονη ζήτηση ενοικίασης, μεταξύ άλλων από φοιτητές και εμφανίζει από τις υψηλότερες αποδόσεις στην πόλη.
Ποια έργα υποδομών δημιουργούν τον νέο χάρτη αξιών ανατολικά και δυτικά
Δύο έργα υποδομών ξεχωρίζει η Danos ως καταλύτες για την κτηματαγορά: την επέκταση του μετρό στην Καλαμαριά και τη σύνδεση με τη Σίνδο μέσω προαστιακού.
Η επέκταση του μετρό προς την Καλαμαριά, σύμφωνα με την έκθεση, χαρακτηρίζεται ως το σημαντικότερο γεγονός του α ´ εξαμήνου για την αγορά κατοικίας. Καλαμαριά, Αρετσού, Νέα Κρήνη και Μίκρα βρίσκονται στο επίκεντρο, καθώς η άμεση πρόσβαση στο μετρό έχει ήδη αρχίσει να ενσωματώνεται στις ζητούμενες τιμές.
Στα δυτικά, ο προαστιακός προς τη Σίνδο μπορεί να λειτουργήσει με ανάλογο τρόπο, βελτιώνοντας την πρόσβαση σε περιοχές όπου σήμερα οι τιμές παραμένουν πολύ χαμηλότερες. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους για τους οποίους η έκθεση βλέπει μεγαλύτερα περιθώρια μελλοντικής υπεραξίας στη δυτική Θεσσαλονίκη.
Έρχεται νέα άνοδος τιμών
Σύμφωνα με το market report της Danos, παρά τη μικρή επιβράδυνση που καταγράφεται στις αρχές του 2026, η Θεσσαλονίκη εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις ισχυρότερες αγορές κατοικίας της χώρας. Το ενδιαφέρον, μάλιστα, εστιάζεται πλέον «στο πόσο μπορούν να αυξηθούν συνολικά οι τιμές, στο ποιες περιοχές θα κερδίσουν περισσότερο από τον νέο κύκλο ανάπτυξης της πόλης».
Θα πρέπει να σημειωθεί πως σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επικαλείται η έκθεση, η Θεσσαλονίκη έκλεισε το 2025 με αύξηση τιμών κατοικιών κατά 9,7%, την υψηλότερη μεταξύ των μεγάλων ελληνικών πόλεων. Το α ´ τρίμηνο του 2026 η άνοδος μετριάστηκε στο 6,4% σε ετήσια βάση, παραμένοντας ωστόσο υψηλότερη από το 5,7% που καταγράφηκε πανελλαδικά. Για τη Danos, «η εξέλιξη αυτή δεν αποτελεί ένδειξη αντιστροφής της αγοράς, αλλά μια φυσιολογική επιβράδυνση έπειτα από τις πολύ υψηλές αυξήσεις των προηγούμενων περιόδων. Για το σύνολο του 2026 προβλέπεται νέα άνοδος των τιμών κατά 4% έως 7%».
