Την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται και η κυβέρνηση ετοιμάζεται να δώσει από αυτόν τον μήνα μεγαλύτερα κίνητρα για να ανοίξουν και να αξιοποιηθούν χιλιάδες κατοικίες που παραμένουν κλειστές επί χρόνια – όπως αποτυπώνεται από τα δεδομένα που συγκέντρωσε η Ελληνική Στατιστική Αρχή κατά την πρόσφατη διαδικασία απογραφής πληθυσμού και κατοικιών – έρχονται στην επιφάνεια δύο από τις διαχρονικές παθογένειες της αγοράς ακινήτων.

ΓΡΑΦΕΙ Η ΛΙΝΑ ΤΣΙΡΕΚΑ

Πρόκειται για τις ασυμφωνίες μεταξύ των πολλών επιμέρους ιδιοκτητών ενός ακινήτου, αλλά και την παλαιότητα σημαντικού αριθμού ακινήτων, γεγονός που καταδεικνύει την ανάγκη επισκευών, σε αρκετές περιπτώσεις…γενναίων, με τους ιδιοκτήτες τους συχνά να μην έχουν τη δυνατότητα να ανταπεξέλθουν οικονομικά στο κόστος που θα προκύψει.

Είναι χαρακτηριστικό πως από το σύνολο των κατοικιών της Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης (μονοκατοικίες, διαμερίσματα και δεύτερες κατοικίες), που αγγίζουν τις 597.566, οι 457.117 κατοικούνται (εκ των οποίων οι 355.126 είναι διαμερίσματα), ενώ οι 140.452 είναι κενές. Σημειώνεται πως από το σύνολο των κενών ακινήτων τα 97.164 αφορούν διαμερίσματα, 28.436 μονοκατοικίες και 14.106 δεύτερες κατοικίες. Υπάρχουν και 748 κτήρια, που η κύρια χρήση τους δεν είναι κατοικία.

Άγνωστος «Χ» στην εξίσωση παραμείνει ο αριθμός των κλειστών ακινήτων που είναι κατοικήσιμα, πόσα χρήζουν μερικής ή ολικής ανακαίνισης, αλλά και πού βρίσκονται.

Γερασμένο απόθεμα

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ αποκαλύπτουν ένα γερασμένο απόθεμα κατοικιών στη Θεσσαλονίκη καθώς από τα εμφανιζόμενα ως κλειστά ακίνητα μόλις τα 1.170 είναι κτισμένα από το 2016 και μετά. Από αυτά μόλις τα 805 είναι διαμερίσματα, τα 125 δεύτερες κατοικίες, ενώ τα 210 μονοκατοικίες

Σημειώνεται πως η πλειονότητα των κενών ακίνητων που αφορούν διαμερίσματα (50.233) κατασκευάστηκαν το διάστημα μεταξύ 1961-1980 και έπονται αριθμητικά τα διαμερίσματα της περιόδου 2001-2010 (14.340 διαμερίσματα).

«Ηλικιωμένα» είναι και τα διαμερίσματα που κατοικούνται καθώς τα 149.411 κατασκευάστηκαν από το 1961 έως το 1980, ενώ ακολουθούν τα διαμερίσματα με ηλικία που χρονολογείται από το 2001 έως το 2010 (66.839). Τα διαμερίσματα που κατοικούνται και η ηλικία τους δεν ξεπερνά τα 10 έτη, κτίστηκαν δηλαδή από το 2016, είναι μόλις 1.756.

Πολυιδιοκτησία και κόστος ανακαίνισης τα αγκάθια

«Η πολυιδιοκτησία ανέκαθεν στερούσε ακίνητα από την αγορά, ενώ ανασταλτικό παράγοντα για την αξιοποίηση πολλών ακινήτων αποτελεί η κατάσταση στην οποία βρίσκονται. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου συνυπολογίζει το κόστος της όποιας ανακαίνισης απαιτείται να γίνει στην κατοικία, και το τι θα του αποφέρει τελικά η μίσθωση του. Επιπρόσθετα το ζήτημα της φορολόγησης είναι ένα ζήτημα που απασχολεί ιδιοκτήτες που έχουν αρκετά ακίνητα. Κάποιοι μπορεί να σκεφτούν καλή η πλήρης απαλλαγή από φόρο ενοικίων για 3 χρόνια, τι γίνεται όμως μετά;» λέει χαρακτηριστικά μιλώντας στη Voria.gr, ο Στέλιος Καραπιπέρης, οικονομολόγος MBA, επικεφαλής του τομέα ερευνών και διαπραγματεύσεων του γραφείου Θεσσαλονίκης της Δανός| An alliance member of BNP PARIBAS Real Estate, υπογραμμίζοντας πως ένα ακόμη ζήτημα είναι και τα ενδεχόμενα νομικά κενά που υπάρχουν για την αξιοποίηση του ακινήτου.

Αναφορικά με την πολυιδιοκτησία, δεν λείπουν οι περιπτώσεις ακινήτων που έχουν περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες και κάποιος εξ αυτών είναι… εξαφανισμένος με συνέπεια να μη μπορεί να αξιοποιηθεί η κατοικία. Χαρακτηριστικό παράδειγμα ακίνητο, στο οποίο ένας εκ των ιδιοκτητών, λόγω χρεών έφυγε στο εξωτερικό, χωρίς, όμως, να μπορεί να εντοπιστεί από τους υπόλοιπους. Το αποτέλεσμα ήταν ο ενδιαφερόμενος να κάνει πίσω.

Σύμφωνα με τον κ. Καραπιπέρη τα κίνητρα που τρέχουν από αυτόν τον μήνα, εκτιμάται πως θα κινητοποιήσουν, άμεσα, ιδιοκτήτες που μέχρι πρότινος κρατούσαν κλειστά τα ακίνητα τους – τα οποία είναι σε καλή κατάσταση – θέλοντας να αποφύγουν τη φορολόγηση. Για τις περιπτώσεις ακινήτων που είναι σε κακή κατάσταση την απάντηση θα δώσει και πάλι το κόστος αποκατάστασης τους και το κατά ποσό τελικά θα βοηθήσουν, ανά περίπτωση, τα επικείμενα κίνητρα αναφορικά με τη φορολόγηση τους.

Ποιες είναι οι αλλαγές 

Με βάση τους νέους όρους τους οποίους προβλέπει διάταξη στο φορολογικό νομοσχέδιο, που είναι προς ψήφιση στη Βουλή το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, από αυτόν τον μήνα προβλέπεται να ισχύσουν οι εξής αλλαγές:

• ενισχύονται, παρατείνονται και επεκτείνονται τα κίνητρα για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων ανοίξουν και εκμισθώσουν με μακροχρόνια σύμβαση, κατοικίες οι οποίες ήταν κενές ή είχαν μετατραπεί σε “Airbnb”
•  παρέχεται στους ιδιοκτήτες πλήρης απαλλαγή από φόρο ενοικίων για 3 χρόνια
•  διευρύνεται το πλήθος των ιδιοκτητών, αλλά και το είδος των κατοικιών που επωφελούνται της φοροαπαλλαγής, ενώ αποκλείονταν μέχρι σήμερα
• ενισχύεται η προστασία του ιδιοκτήτη, ώστε να μη χάνει το όφελος όταν «σπάει» το συμβόλαιο ο ενοικιαστής.