Η κρίση στην αγορά της Θεσσαλονίκης θα κρατήσει πολλά χρόνια

αρχείο λήψης

28/08/2016

«Αυτό το ακίνητο δεν έχει τιμή». Κάποτε η έκφραση αυτή αφορούσε τα πανάκριβα ακίνητα, σήμερα αφορά τα διαμερίσματα μηδενικής ζήτησης…

Στη Θεσσαλονίκη δημιουργήθηκε για πολλά χρόνια μέχρι την κρίση μια «φούσκα» ακινήτων, μεγαλύτερη από τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας. Η διαρκής πτώση των τιμών των διαμερισμάτων τα τελευταία χρόνια είναι στη Θεσσαλονίκη σταθερά μεγαλύτερη από τον μέσο όρο πτώσης στην υπόλοιπη χώρα και πολύ μεγαλύτερη από την αντίστοιχη πτώση στην Αθήνα. Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το δεύτερο τρίμηνο του 2016 σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2015 πιστοποιούν τη συγκεκριμένη πραγματικότητα. Πτώση τιμών στη Θεσσαλονίκη 4%, στην Αθήνα 2,4%, στις άλλες μεγάλες πόλεις της Ελλάδας 3,5% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας 2%.

Τα στοιχεία αυτά δεν έχουν απλώς στατιστική αξία. Δείχνουν με τον τρόπο τους το μέλλον, που δεν είναι ευοίωνο για την αγορά ακινήτων της πόλης. Η ανάκαμψη των τιμών –όταν κάποια στιγμή ξεκινήσει- θα είναι αργή. Ενώ η ζήτηση είναι περιορισμένη, αφού η κρίση έχει εισάγει νέα δεδομένα στους όρους στέγασης –για παράδειγμα, νέα ζευγάρια συγκατοικούν με τους γονείς τους-, το απόθεμα των κλειστών προς πώληση διαμερισμάτων είναι μεγάλο. Τόσο των καινούργιων που δεν έχουν κατοικηθεί –ολόκληρες νεόδμητες πολυκατοικίες παραμένουν σφραγισμένες- όσο και των μεταχειρισμένων που επίσης ανέρχονται σε χιλιάδες.

Κάποτε η έκφραση των μεσιτών «αυτό το ακίνητο δεν έχει τιμή» αφορούσε τα σπάνια, προνομιακά και γι’ αυτό πανάκριβα ακίνητα. Για τη Θεσσαλονίκη ήταν διαμερίσματα με θέα το Θερμαϊκό ή με θέαση της πόλης από ψηλά ή με θέση στην καρδιά του ιστορικού κέντρου. Σήμερα η ίδια έκφραση «αυτό το ακίνητο δεν έχει τιμή» αφορά τα διαμερίσματα μηδενικής ζήτησης. Ισόγεια, ημιόροφοι και χαμηλοί όροφοι σε μικρά, υγρά κι ανήλιαγα στενά. Πρόκειται για σπίτια για τα οποία δεν υπάρχει ενδιαφέρον ακόμη και όταν η τιμή διαμορφώνεται στα 250 ή 300 ευρώ το τετρ. μέτρο ή ακόμη χαμηλότερα.

Η Θεσσαλονίκη μεγάλωσε οικιστικά και καθ’ ύψος από τα μέσα της δεκαετίας του 1950 μέχρι τα μέσα της δεκαετίας του 2000 κυρίως με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Το μεγάλο κακό –η υπερβολική πυκνότητα, τα απρόσωπα κτίρια, τα αρχιτεκτονικά εγκλήματα- έγινε στις δεκαετίες του 1960 και του 1970. Όταν αφενός οι ανάγκες στέγασης νέων κατοίκων ήταν μεγάλες, ενώ αφετέρου οι μηχανισμοί αδειοδότησης και ελέγχων ήταν σε σημαντικό βαθμό διάτρητοι. Στην ουσία πρόκειται για πολιτικές επιλογές, που δημιούργησαν μεγάλες υπεραξίες για κάποιους.

Ήταν, επίσης, η εποχή που μεγάλωσε ταχύτατα το Αριστοτέλειο Πανεπιστήμιο, πολλαπλασιάστηκαν οι φοιτητές, οι οποίοι στέγαζαν τα νεανικά τους όνειρα αρχικά συγκατοικώντας δύο – δύο ή τρεις – τρεις, κυρίως σε διαμερίσματα του κέντρου της πόλης και αργότερα κατά μόνας στα λίγα τετραγωνικά μιας γκαρσονιέρας. Μετά το 1990 και την αλλαγή σελίδας στην παγκόσμια ιστορία ο πληθυσμός της πόλης αυξήθηκε και πάλι σχετικά απότομα με την έλευση των ομογενών από τις χώρες της πρώην Σοβ. Ένωσης και των οικονομικών μεταναστών από τα Βαλκάνια –κυρίως από την Αλβανία. Κι αυτοί οι άνθρωποι κάπου έπρεπε να μείνουν, να ζεσταθούν, να κοιμηθούν. Οι περισσότεροι στέγασαν τα όνειρά τους σε παλαιωμένες πολυκατοικίες και σε διαμερίσματα από τρίτο, τέταρτο ή πέμπτο χέρι. Πολλοί κατευθύνθηκαν στη δυτική πλευρά της πόλης, συμβάλλοντας στη μεγέθυνση του πολεοδομικού συγκροτήματος προς εκείνη την πλευρά.

Απ’ όλα αυτά τα δεδομένα προκύπτει ότι για να αναπτυχθεί και πάλι δυναμικά η αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης χρειάζονται αρκετές προϋποθέσεις. Πρωτίστως να ξεπεραστεί η κρίση και η οικονομία να αρχίσει να αναπτύσσεται, ώστε αφενός να αυξηθούν τα εισοδήματα και αφετέρου να ανοίξουν καινούριες δουλειές, που θα προσελκύσουν νέο κόσμο στη Θεσσαλονίκη, αλλά και θα τονώσουν την ανάγκη για χρήση ακινήτων (σπιτιών, μαγαζιών κ.λπ.). Στην ουσία η Θεσσαλονίκη θα πρέπει να γίνει μια επιχειρηματικά ελκυστική πόλη σε μια επιχειρηματικά ελκυστική χώρα, που όχι μόνο δεν θα διώχνει τους νεότερους, αλλά θα δίνει κίνητρα για να φτάσουν στην Ελλάδα νέοι με προσόντα από άλλες περιοχές της Ευρώπης και του κόσμου.
Με τα σημερινά δεδομένα –ότι προηγήθηκε τα προηγούμενα πέντε – έξι χρόνια και ότι ζούμε εσχάτως- το καλό αυτό σενάριο για την Ελλάδα γενικότερα και τη Θεσσαλονίκη ειδικότερα είναι μάλλον μακρινό. Σίγουρα, πάντως, δεν είναι κοντινό, εκτός κι αν γίνει κάποιο θαύμα ή μάλλον κάποιος συνδυασμός θαυμάτων.

Επομένως η αγορά ακινήτων της πόλης θα παραμείνει στάσιμη –αν δεν υποχωρήσει κι άλλο- επί μακρόν. Ακόμη κι αν κάποια κυβέρνηση υιοθετήσει μέτρα που εισηγούνται οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες, όπως –για παράδειγμα- η άρση των προβλέψεων του πόθεν έσχες ή η μείωση του ΦΠΑ και του ΕΝΦΙΑ. Διότι για να έχει νόημα η αγορά ακινήτων για επενδυτικούς σκοπούς απαιτείται ζήτηση, που δεν υπάρχει για αντικειμενικούς λόγους, οι οποίοι άπτονται της πραγματικής οικονομίας.

Πηγή:voria.gr

Μοίρασε το άρθρο!