Μια εμπεριστατωμένη άποψη για τα ”αλώνια”-Του Αργύρη Δήμηκα [Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος-Χωροτάκτης]

Αγαπητό RealOraiokastro, συζητώντας, διαβάζοντας τα γραφόμενα και ακούγοντας τις ενστάσεις πολλών συν- πολιτών του Ωραιοκάστρου για το θέμα της αξιοποίησης της περιοχής ΄΄Αλώνια΄΄ , με την πρόθεση της σημερινής δημοτικής διοίκησης να υλοποιήσει ένα σχεδιασμό, νέου δημαρχιακού μεγάρου, χώρου υγείας, συνεδριακό και πολιτιστικό κέντρο, εμπορικές χρήσεις και πάρκο 5 στρεμμάτων. Σε χώρους που προβλέπονται από το πολεοδομικό Σχέδιο του Ωραιοκάστρου ήδη από το 1988 και δεν υλοποιήθηκαν ποτέ, για λόγους που κατά τη γνώμη δεν είναι του παρόντος. Η παρούσα παρέμβαση μου υποδηλώνει το ενδιαφέρον μου και μόνο ως πολίτης αλλά και ως γνώστης του αντικειμένου του πολεοδομικού σχεδιασμού ως επάγγελμα το οποίο ασκώ εδώ και 38 χρόνια. Δηλώνοντας ότι ουδεμία άλλη εμπλοκή έχω στον όλο σχεδιασμό και την πιθανή υλοποίηση του σχεδιασμού αυτού για την περιοχή ΄΄Αλώνια΄΄. 

Στέκομαι κατ΄ αρχάς σε μία διαπίστωση ότι όντος οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι είναι δυσεύρετοι στον οικισμό του Ωραιοκάστρου και αποτελούν το υπ΄αριθμό ένα πρόβλημα του οικισμού. Οι χώροι αυτοί που θα μπορούσαν να χαρακτηρισθούν ως πλατείες, πάρκα, παιδικές χαρές, διάφοροι μικρότερης εμβέλειας κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου και τέλος ένα δίκτυο πεζοδρόμων και ποδηλατόδρομων είναι εμφανώς ελλιπής στον σχεδιασμό του Ωραιοκάστρου, όπως άλλωστε και οι χώροι κοινωνικής πολιτικής και πολιτισμού. Επομένως εάν κάτι πρέπει να αλλάξει αυτό θα απαιτούσε ένα επανασχεδιασμό του οικισμού και την δημιουργία νέων κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων όπως αυτά προαναφέρθηκαν.

Ο επανασχεδιασμός αυτός με την τροποποίηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Ωραιοκάστρου, ενός δηλαδή επανασχεδιασμού χρήσεων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και όχι μόνον, συντελείται ήδη από το 2008. Μάλιστα οι μελετητές του σχεδιασμού παρουσίασαν τις προτάσεις τους το 2017 χωρίς επί αυτών των προτάσεων να υπάρξουν αντιρρήσεις ως προς τους χώρους που ευρίσκονται στην περιοχή ΄΄Αλώνια΄΄. Υπενθυμίζω εδώ ότι η διαδικασία διαβούλευσης όπως αποκαλείται είναι υποχρεωτική και εντός εύλογου διαστήματος μπορούν οι πολίτες να υποβάλουν τις τυχόν ενστάσεις ή τις προτάσεις τους επί του σχεδιασμού αυτού. Τέτοια αντίρρηση δεν έχω υπόψη μου να εκφράστηκε από οποιονδήποτε Δημοτικό σύμβουλο ή πολίτη ποτέ για την συγκεκριμένη περιοχή.

Άλλωστε μέχρι να εγκριθεί η τροποποίηση του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου και να ακολουθήσει η ανάλογη Τροποποίηση του Πολεοδομικού Σχεδίου ισχύει το ήδη εγκεκριμένο Πολεοδομικό Σχέδιο Ωραιοκάστρου που εγκρίθηκε με το Προεδρικό Διάταγμα 28-03-1988. Το οποίο θα ισχύει μέχρι και την έγκριση του νέου τροποποιημένου Πολεοδομικού Σχεδίου. Το ισχύον επομένως σήμερα Πολεοδομικό σχέδιο με το Προεδρικό Διάταγμα Ρυμοτομίας από 28-03-1988 (ΦΕΚ 434Δ΄) προβλέπει για την περιοχή ΄΄Αλώνια΄΄ τις ακόλουθες χρήσεις: Ο.Τ Γ.134 ΧΩΡΟΣ ΠΡΑΣΙΝΟΥ & ΑΝΑΨΥΚΗΣ (ΒΑ) Ο.Τ.Γ.135 ΧΩΡΟΣ ΠΕΡΙΘΑΛΨΗΣ (ΒΔ) Ο.Τ.Γ.136 ΧΩΡΟΣ ΔΙΟΚΗΤΙΚΩΝ 7 ΠΙΛΙΤΙΣΤΙΚΩΝ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΩΝ (ΒΑ) Ο.Τ.ΧΩΡΙΣ ΑΡΙΘΜΗΣΗ ΧΩΡΟΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ (ΒΔ) Ο.Τ.Γ.136 ΧΩΡΟΣ ΕΜΠΟΡΙΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ (ΒΑ) Ο.Τ.Γ137 ΧΩΡΟΣ ΕΜΠΟΡΙΟΥ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ (ΒΔ) Και επομένως ο χώρος που αποκαλείται ΄΄Αλώνια΄΄ δεν είναι όλος χώρος πρασίνου όπως κακώς πιστεύεται και ακόμη έως και σήμερα δεν υπάρχει πρόταση τροποποίησης του Σχεδίου Πόλης και των χρήσεων στην εν λόγω περιοχή.

Τώρα εάν το σημερινό Δημαρχείο καλύπτει τις ανάγκες ενός σύγχρονου οικισμού με πληθυσμιακό στόχο (για τη Δημοτική Κοινότητα Ωραιοκάστρου και μόνο) 40.000 κατοίκων όπως προβλέπεται από την πρόταση τροποποίησης του Γ.Π.Σ. Ωραιοκάστρου αυτό αφορά προσωπικές μάλλον εκτιμήσεις για τις οποίες έχω σοβαρές ενστάσεις. Διότι η δομή του κτιρίου αναπτύσσεται με πυρήνα ενός κοινοτικού καταστήματος της δεκαετίας του ΄60 με μία επέκταση της δεκαετίας του ΄90 . Χωρίς πρόσβαση σε ΑΜΕΑ, χωρίς ανελκυστήρα, με χώρους εργασίας ΄΄τυφλούς΄΄ χωρίς φυσικό φωτισμό σε πολλούς χώρους εργασίας, χωρίς τουαλέτες επισκεπτών, με γραφεία στα ΄΄παρασκήνια΄΄ της αίθουσας συνεδριάσεων Δημοτικών Συμβουλίων, με προσθήκες αιθουσών χωρίς παράθυρα και προφανώς χωρίς Οικοδομικές Άδειες, με, με, με. Και τέλος με υπαλλήλους να ασφυκτιούν και να αδυνατούν να εργασθούν και να αποδώσουν κάτω από τέτοιες συνθήκες.

Ένα τέτοιο Δημαρχείο βρίσκεται μακράν του ισχυρισμού ως ΄΄Στρατηγείου΄΄ για οποιαδήποτε διοίκηση αλλά και δεν μπορεί να εξασφάλιση τις στοιχειώδης συνθήκες εργασίας για τους εργαζομένους. Ως προς τον Χώρο Πολιτισμού, δεν αντιλαμβάνομαι πραγματικά, την αντιπαράθεση Ωραιοκάστρου- Γαλήνης. Η Γαλήνη έχει τέτοιο χώρο χαρακτηρισμένο ο οποίος θα πρέπει κάποτε επιτέλους να αποπερατωθεί. Όπως άλλωστε και για το Παλαιόκαστρο θα πρέπει να προβλεφθεί η ύπαρξη και κατασκευή ενός αντίστοιχου χώρου. Δεν το λέω εγώ αυτό, το λένε οι προδιαγραφές και τα πολεοδομικά σταθερότυπα τέτοιας φύσης σχεδιασμού. Επομένως σύμφωνα με τις γενικές αυτές προδιαγραφές πολεοδομικού σχεδιασμού απαιτείται η ύπαρξη ενός τέτοιου Πολιτιστικού χώρου στον κεντρικό οικισμό, του οποίου η συγκυριακή γειτνίαση με το προτεινόμενο Δημαρχιακό μέγαρο μάλλον βοηθάει, και δεν αποτελεί πρόβλημα.

Χώρος Υγείας νομίζω ότι είναι κοινός αποδεκτό ότι είναι απαραίτητος για ένα οικισμό όπως το Ωραιόκαστρο, όταν μάλιστα προβλέπεται ότι ο πληθυσμιακός στόχος κάλυψης των αναγκών του οικισμού υπολογίζεται σε 40.000 κατοίκους. Τώρα στο παιχνίδι της ΄΄κολοκυθίας΄΄ και γιατί εδώ και όχι αλλού, απαντώ γιατί ήδη προβλέπεται από το 1988 με το Π.Δ. της 28-03-1988. Και δεν υπήρξε έως σήμερα καμία αντίρρηση ούτε κάποια εναλλακτική πρόταση. Όσο για τις Εμπορικές Χρήσεις που επίσης προβλέπονται από Πολεοδομικό Διάταγμα από το 1988 με το παραπάνω Π.Δ. στην εν λόγω περιοχή, προσωπικά αδυνατώ να απαντήσω γιατί δεν θα πρέπει να κατασκευασθούν νέοι επαγγελματικοί χώροι σε ένα οικισμό που θα φθάσει τις 40.000 κατοίκους από 20.000 που είναι σήμερα, διότι δεν έχω ιδιαίτερες γνώσεις της ΄΄ελεύθερης αγοράς΄΄ καθώς και των απόψεων των ιδιοκτητών ακινήτων.

Άλλωστε η φιλοσοφία του γενικότερου Πολεοδομικού Σχεδιασμού είναι η προσφορά νέας γης προς δόμηση ώστε να διατηρούνται οι τιμές σε φυσιολογικά πλαίσια και να μη γίνεται μεγάλη κερδοσκοπία εξ αιτίας της έλλειψης ακινήτων. Το πρόβλημα κατά τη γνώμη μου περικλείεται στη κατασκευή του όλου έργου με το θεσμό της Σύμπραξης Δημόσιου & Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ). Οι Συμπράξεις Δημοσίου – Ιδιωτικού Τομέα αποτελούν συμβατικές σχέσεις μακράς διάρκειας (που μπορεί να εκτείνονται σε διάρκεια των 20 ετών ή και περισσοτέρων). Οι συμβάσεις αυτές συνάπτονται μεταξύ ενός Δημόσιου και ενός Ιδιωτικού Φορέα για την εκτέλεση έργων, μελετών ή την παροχή υπηρεσιών.

Με βάση τη σύμβαση που συνάπτεται, ο Ιδιωτικός Φορέας υποχρεούται να χρηματοδοτήσει την επένδυση, ενώ αναλαμβάνει και σημαντική ευθύνη για το σχεδιασμό του έργου. Η Αναθέτουσα Αρχή καθορίζει τις απαιτήσεις της με βάση λειτουργικές προδιαγραφές και εγκρίνει τον αναλυτικό σχεδιασμό του έργου. Ο Ιδιωτικός Φορέας αμείβεται κατά τη διάρκεια της φάσης της λειτουργίας του έργου, χρεώνοντας σε ετήσια βάση είτε την Αναθέτουσα Αρχή, είτε απευθείας τους χρήστες, είτε, σε ορισμένες περιπτώσεις, και τους δύο. Αυτό σημαίνει ότι ένα έργο της τάξης των 45.000.000€, τιμή μάλλον λογική για ένα τέτοιας έκτασης έργο χωρίς να υπολογίζουμε το κόστος χρήματος μα και το κέρδος που θα απαιτήσει ο Ιδιώτης Επενδυτής ότι θα πρέπει οι δημότες μέσω του Δήμου να πληρώνουν 20χρόνια Χ 12μήνες =240μηνιές δόσεις. Και άρα 45.000.000€/ 240μήνες= 187.500€ το μήνα για 240 μήνες ή 20 χρόνια.

Πάντοτε χωρίς να υπολογίζουμε το κόστος χρήματος μα και το κέρδος που θα απαιτήσει ο Ιδιώτης. Ποσό που μπορεί τελικά και να ξεπερνά και τα 300.000€ το μήνα. Το ποσό αυτό σε συνάρτηση και με τον συνολικό προϋπολογισμό του όλου Δήμου καθιστά το έργο τροχοπέδη για τον συνολική αναπτυξιακή πολιτική του Δήμου για τα επόμενα 20 τουλάχιστον χρόνια. Επί αυτού του θέματος δεν διέκρινα καμία αντίρρηση ή προβληματισμό από κανένα από τους διαμαρτυρόμενους και αυτό με προβλημάτισε πράγματι.

Αργύρης Δήμηκας Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος-Χωροτάκτης

Μοίρασε το άρθρο!